АПАРТАМЕНТЫ, СТУДИИ И ЛОФТЫ КАК ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ ВРЕМЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ

Настоящая статья опубликована в журнале «Законодательство и экономика», 2015. №8. 

В настоящее время на рынке жилой недвижимости широко представлены помещения, именуемые «апартаментами», «студиями» или «лофтами». Все они позиционируются как помещения для проживания, однако при этом по своему назначению относятся к нежилым. Несоответствие назначения помещения фактической цели его использования не смущает значительное количество покупателей, и нередки случаи, когда сделки совершаются без точного понимания приобретателем правовых характеристик ее предмета. В настоящей статье мы постараемся выявить признаки апартаментов, студий и лофтов, их отличия от жилых помещений, а также определить пределы использования собственником этих помещений.

Определение родового понятия «помещение» содержится в п.14 ч.2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», согласно которому помещение это — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Жилые и нежилые помещения являются недвижимым имуществом (ст.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Определение понятия нежилого помещения в действующем российском законодательстве отсутствует, однако из приведенной нормы ЖК РФ можно сделать вывод о том, что нежилым будет являться всякое помещение, которое не пригодно для постоянного проживания граждан.

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ЗАЩИТЫ ПРАВ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ УСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (ЧАСТЬ 2)

Настоящая статья опубликована в журнале «Право и экономика», 2015. №6.

 Согласие застройщика на уступку права

В соответствии с положениями п.2 ст.382 ГК РФ для перехода к новому участнику прав ДУДС не требуется согласия застройщика, если иное не предусмотрено ДУДС.

Это правило знает одно, но очень существенное исключение. В тех случаях, когда первоначальный участник не исполнил или не в полном объеме исполнил свои обязанности перед застройщиком по уплате цены ОДС, уступка прав допускается только одновременно с переводом долга (ч.1 ст.11 ФЗ 214). Таким образом, закон исключает ситуации несовпадения лица, обязанного уплатить цену ДУДС, и лица, имеющего право на получение ОДС по этому же договору. Это решение законодателя отличается от общих правил об уступке прав в синаллагматических (двустороннеобязывающих) договорах. Так, ГК РФ не содержит запрета уступки прав по договору с оставлением на цеденте обязанностей из того же договора. В п.6 ИП №120 сказано, что уступка права (требования) по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно и лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента, и цедент не освобождается от исполнения продолжающих лежать на нем обязанностей.

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ЗАЩИТЫ ПРАВ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ УСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (ЧАСТЬ 1)

Настоящая статья опубликована в журнале «Право и экономика», 2015. №5

Введение

Вступивший в силу 1 апреля 2005 года Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ 214) предусмотрел новый для российского законодательства вид договора – договор участия в долевом строительстве (далее – ДУДС). По этому договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1 ст.4 ФЗ 214).

Сторонами ДУДС являются застройщик, то есть юридическое лицо, которому на определенном законом праве принадлежит земельный участок и которое на основании полученного разрешения на строительство привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке объектов недвижимости, и участник долевого строительства, то есть гражданин или юридическое лицо, денежные средства которого привлекаются для долевого строительства объектов недвижимости (ч. 1 ст.1 ФЗ 214).

ДВИЖИМЫЕ ОБЪЕКТЫ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ: ОСОБЕННОСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

 Настоящая статья опубликована в журнале «Современное право», 2015. №6 

Введение.

Основы законодательства Российской Федерации о культуре от 9 октября 1992 года № 3612-1[1] (далее – Основы законодательства о культуре, Основы) определяют культурное наследие народов Российской Федерации как материальные и духовные ценности, созданные в прошлом, а также памятники и историко-культурные территории и объекты, значимые для сохранения и развития самобытности Российской Федерации и всех ее народов, их вклада в мировую цивилизацию (ч. 8 ст.3  Основ ).

Как следует из преамбулы Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»[2] (далее – Закон о памятниках), сферой его действия являются общественные отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – ОКН).  При этом Закон о памятниках, сужает предмет своего регулирования определенным видом культурного наследия, а именно – недвижимыми памятниками истории и культуры. Так, согласно ч.1 ст.3 Закона о памятниках к ОКН (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Иные законодательные акты регулируют отношения, связанные с движимыми ОКН, крайне фрагментарно. Особенностям такого регулирования и посвящена настоящая статья.

 

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ПО ПЕРЕДАЧЕ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Настоящая статья опубликована в журнале «Адвокат», 2014, №12

В настоящее время продолжает оставаться актуальной проблема надлежащего исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Споры о нарушении сроков строительства многоквартирных домов, о несвоевременной передаче гражданам приобретенных ими жилых помещений занимает значительное место среди споров, связанных с приобретением недвижимого имущества на этапе его создания.  Это и не удивительно, так как обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект является основной обязанностью застройщика в рамках складывающегося между этими лицами правоотношения. Призванный обеспечить защиту интересов граждан Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[1] (далее — Закон №214, Закон) содержит местами не вполне удачные формулировки, а судебная практика по ряду спорных вопросов пока еще остается противоречивой. В настоящей статье сделана попытка проанализировать ряд аспектов, связанных с ответственностью застройщика за несвоевременную передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также даны некоторые рекомендации застройщику в целях защиты им своих законных прав и интересов.

ОТРЕЧЕНИЕ НИКОЛАЯ II И МИХАИЛА АЛЕКСАНДРОВИЧА: ЗАКОННОСТЬ ПОСЛЕДНИХ МАНИФЕСТОВ РОМАНОВЫХ (Часть 2)

Настоящая статья была опубликована в журнале «Россия XXI», 2014, №2

3. Акт Николая II об отречении от Престола

3.1. Случаи отречения от Престола в России до Николая II

С формально-юридической стороны отречение Николая II явилось третьим случаем отречения царствующего российского монарха от престола. Предшествующие отречения с правовой точки зрения имели мало общего с отречением 2 марта 1917 года.

Так, первое отречение состоялось 17 июля 1610 г., когда царь Василий Шуйский в результате народных волнений в Москве, под влиянием убеждения бояр, ожидавших взаимного отказа от прав на царство Лжедимитрия II, отрекся от престола. Через насколько дней, после неудачной попытки вернуть себе власть, Василий был насильно пострижен в монахи и позже предстал перед польским королем в качестве пленника. Шуйский был избран представителями не всей Русской земли, а лишь московским населением, и нарушение порядка его избрания оправдывало его отречение с формально-юридической стороны. Интересно, что власть отрекшегося царя была не самодержавной, она была существенно ограничена как Боярской думой, так и самим Василием при крестоцеловании^[1].

Второе отречение произошло 29 июня 1762 года. После того, как в результате дворцового переворота власть фактически перешла к Екатерине II Алексеевне, отречение от престола подписал Петр III Федорович. Текст отречения содержался в Манифесте Екатерины II о восшествии на престол. Отречение было осуществлено в период действия петровского Устава о престолонаследия и комментария к нему «Правда воли монаршей». В «Правде воли монаршей» право на отречение монарха от Престола было предусмотрено и обосновывалось идеей о неограниченности власти монарха: «…народ, отдая всю волю свою Государю своему, не отнял от него в замену ни коей же воли»^[2]. Таким образом, Манифест Петра III об отречении с формальной стороны полностью соответствовал действовавшему в тот момент законодательству.

ОТРЕЧЕНИЕ НИКОЛАЯ II И МИХАИЛА АЛЕКСАНДРОВИЧА: ЗАКОННОСТЬ ПОСЛЕДНИХ МАНИФЕСТОВ РОМАНОВЫХ (Часть 1)

 Настоящая статья была опубликована в журнале «Россия XXI», 2014, №1

1. Предварительные замечания

1.1. Суть проблемы

В настоящей статье предпринята попытка рассмотреть Акт Императора Николая II Александровича (далее – Акт Николая II об отречении от Престола или Акт об отречении) и Акт Великого Князя Михаила Александровича (далее – Акт Михаила об отказе от престола или Акт об отказе)[1], с точки зрения их соответствия действовавшему в марте 1917 г. законодательству Российской империи о порядке престолонаследия. Иными словами, мы постараемся ответить на вопросы, были ли эти два акта (или один из них) законны, и подлежали ли эти два акта (или один из них) применению. Может показаться, что в обстоятельствах того времени вопросы законности названных актов имели вторичное и даже третичное значение, и что уж совсем никакого значения их законность не имела в последующих трагических для российской истории событиях. Однако не следует забывать, что сохранение России как монархии имело тогда принципиальное значение для огромного количества людей, что самодержавная монархия на протяжении столетий являлась в государстве неизменной и единственной легитимной формой правления, что, наконец, самодержавие в России было определенным мировоззренческим постулатом, не только политико-правового, но и религиозного свойства. Два документа, посредством которых в два дня было оформлено прекращение в России монархической формы правления, являются документами беспрецедентными не только в отечественной, но и в мировой истории. И эти два документа в первую очередь являются документами юридическими. Их правовой анализ представляет не только узкоспециальный интерес для историков права, этот анализ позволяет лучше понять, какие юридические запреты связывали в те дни лиц, стоявших во главе государства, и какие юридические возможности у этих лиц были.

Мы постараемся показать, с помощью какого правового механизма российская монархия могла бы продолжить свое существование в рамках действовавшего в тот момент законодательства и как в результате пренебрежения правом она оказалась в юридической ловушке, выбраться из которой у нее было ничтожно мало шансов. Бесспорно, что монархия в России пала по причинам отнюдь не правового свойства. Но совершенное самой монархической властью юридическое оформление этого падения показало всю уязвимость правовой концепции самодержавной власти православного российского монарха и, по сути, уничтожило правовые основы ее дальнейшего существования.