АПАРТАМЕНТЫ, СТУДИИ И ЛОФТЫ КАК ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ ВРЕМЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ

Настоящая статья опубликована в журнале «Законодательство и экономика», 2015. №8. 

В настоящее время на рынке жилой недвижимости широко представлены помещения, именуемые «апартаментами», «студиями» или «лофтами». Все они позиционируются как помещения для проживания, однако при этом по своему назначению относятся к нежилым. Несоответствие назначения помещения фактической цели его использования не смущает значительное количество покупателей, и нередки случаи, когда сделки совершаются без точного понимания приобретателем правовых характеристик ее предмета. В настоящей статье мы постараемся выявить признаки апартаментов, студий и лофтов, их отличия от жилых помещений, а также определить пределы использования собственником этих помещений.

Определение родового понятия «помещение» содержится в п.14 ч.2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», согласно которому помещение это — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Жилые и нежилые помещения являются недвижимым имуществом (ст.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Определение понятия нежилого помещения в действующем российском законодательстве отсутствует, однако из приведенной нормы ЖК РФ можно сделать вывод о том, что нежилым будет являться всякое помещение, которое не пригодно для постоянного проживания граждан.

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ЗАЩИТЫ ПРАВ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ УСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (ЧАСТЬ 2)

Настоящая статья опубликована в журнале «Право и экономика», 2015. №6.

 Согласие застройщика на уступку права

В соответствии с положениями п.2 ст.382 ГК РФ для перехода к новому участнику прав ДУДС не требуется согласия застройщика, если иное не предусмотрено ДУДС.

Это правило знает одно, но очень существенное исключение. В тех случаях, когда первоначальный участник не исполнил или не в полном объеме исполнил свои обязанности перед застройщиком по уплате цены ОДС, уступка прав допускается только одновременно с переводом долга (ч.1 ст.11 ФЗ 214). Таким образом, закон исключает ситуации несовпадения лица, обязанного уплатить цену ДУДС, и лица, имеющего право на получение ОДС по этому же договору. Это решение законодателя отличается от общих правил об уступке прав в синаллагматических (двустороннеобязывающих) договорах. Так, ГК РФ не содержит запрета уступки прав по договору с оставлением на цеденте обязанностей из того же договора. В п.6 ИП №120 сказано, что уступка права (требования) по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно и лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента, и цедент не освобождается от исполнения продолжающих лежать на нем обязанностей.

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ЗАЩИТЫ ПРАВ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ УСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (ЧАСТЬ 1)

Настоящая статья опубликована в журнале «Право и экономика», 2015. №5

Введение

Вступивший в силу 1 апреля 2005 года Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ 214) предусмотрел новый для российского законодательства вид договора – договор участия в долевом строительстве (далее – ДУДС). По этому договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1 ст.4 ФЗ 214).

Сторонами ДУДС являются застройщик, то есть юридическое лицо, которому на определенном законом праве принадлежит земельный участок и которое на основании полученного разрешения на строительство привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке объектов недвижимости, и участник долевого строительства, то есть гражданин или юридическое лицо, денежные средства которого привлекаются для долевого строительства объектов недвижимости (ч. 1 ст.1 ФЗ 214).

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ПО ПЕРЕДАЧЕ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Настоящая статья опубликована в журнале «Адвокат», 2014, №12

В настоящее время продолжает оставаться актуальной проблема надлежащего исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Споры о нарушении сроков строительства многоквартирных домов, о несвоевременной передаче гражданам приобретенных ими жилых помещений занимает значительное место среди споров, связанных с приобретением недвижимого имущества на этапе его создания.  Это и не удивительно, так как обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект является основной обязанностью застройщика в рамках складывающегося между этими лицами правоотношения. Призванный обеспечить защиту интересов граждан Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[1] (далее — Закон №214, Закон) содержит местами не вполне удачные формулировки, а судебная практика по ряду спорных вопросов пока еще остается противоречивой. В настоящей статье сделана попытка проанализировать ряд аспектов, связанных с ответственностью застройщика за несвоевременную передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также даны некоторые рекомендации застройщику в целях защиты им своих законных прав и интересов.