Настоящая статья опубликована в журнале «Право и экономика», 2015. №5
Введение
Вступивший в силу 1 апреля 2005 года Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ 214) предусмотрел новый для российского законодательства вид договора – договор участия в долевом строительстве (далее – ДУДС). По этому договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1 ст.4 ФЗ 214).
Сторонами ДУДС являются застройщик, то есть юридическое лицо, которому на определенном законом праве принадлежит земельный участок и которое на основании полученного разрешения на строительство привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке объектов недвижимости, и участник долевого строительства, то есть гражданин или юридическое лицо, денежные средства которого привлекаются для долевого строительства объектов недвижимости (ч. 1 ст.1 ФЗ 214).
На практике большое распространение получили сделки, в силу которых гражданин или юридическое лицо, выступающие на стороне участника долевого строительства (далее также – участник), передают свои права по договору иному лицу. Эти сделки в ФЗ 214 именуются уступкой прав требования по договору (ГК РФ называет их уступкой требования или цессией). Как это не парадоксально прозвучит, но, являясь экономически более сильной стороной в отношениях, складывающихся на основе ДУДС, застройщик при совершении уступки требования находится в уязвимом положении. Он – не сторона соответствующего обязательства, он лишен правовой возможности влиять на его содержание, он, условно выражаясь, – «слабое звено». Изменение фигуры участника может породить для него правовую неопределенность, увеличить размер издержек при исполнении и повлечь иные негативные последствия. Следует заметить, что еще со времен Древнего Рима едва ли не главной проблемой при уступке прав является проблема защиты интересов должника[1]. Как справедливо отмечается в литературе, «лишение должника возможности влиять на замену своего кредитора компенсируется принципом, согласно которому уступка не должна ухудшать положение должника (принцип защиты должника). Данный принцип является общепринятым, хотя и выражается юристами разных стран с использованием разных концепций»[2]. ФЗ 214, уделяя значительное внимание обеспечению прав участника, практически не содержит норм, которые защищали бы права застройщика при уступке прав требования по ДУДС. В настоящей статье, основываясь на положениях так называемого «цессионного права», содержащихся в главе 24 ГК РФ[3], и на нормах ФЗ 214, мы постараемся осветить некоторые спорные моменты уступки прав требования, на которые застройщику целесообразно обратить внимание при согласовании сделок уступки, при исполнении своих обязательств по ДУДС, а также при оспаривании цессий, совершенных в нарушение закона. В то же время, мы надеемся, что настоящая статья будет полезна и лицам, которые заключили или планируют заключить уступку права требования по договору участия в долевом строительстве.
Соглашение об уступке права и уступка права.
В отношениях, которые возникают при уступке прав требования из ДУДС (как и при любой уступке прав), различают три сделки.
Первая сделка – это, собственно, договор участия в долевом строительстве. Он является основанием возникновения прав, которые передаются новому участнику и которые выступают предметом последующих двух сделок.
Вторая сделка – это договор, являющийся основанием для передачи прав по ДУДС от первоначального участника (цедента) к новому (цессионарию).
Третья сделка – это уступка требования или цессия, которая непосредственно влечет переход прав от первоначального участника к новому.
Объем и условия прав участника долевого строительства, которые могут быть переданы в результате уступки требования, определяются ДУДС. В соответствии с п.1 ст.384 ГК РФ, можно выделить три группы этих прав. Во-первых, это основное право требовать от застройщика передачи объекта долевого строительства после завершения строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Во-вторых, это обеспечительные права (право на неустойку (ч.2 ст.6 ФЗ 214), право залога (ч.1 ст.12.1, ст.ст. 13-15 ФЗ 214), а также, если объектом долевого строительства является жилое помещение, права из договора поручительства (ч.2 ст.12.1, ст. 15.1. ФЗ 214) или страхования гражданской ответственности застройщика (ч.2 ст.12.1, ст. 15.2. ФЗ 214)). В-третьих, это иные связанные с основным требованием права (например, право на односторонний отказ от исполнения ДУДС или право на расторжение ДУДС (чч. 1, 1.1. ст.9 ФЗ 214)).
Вторая сделка именуется в ГК РФ соглашением об уступке требования (п.1 ст.388.1, п.2 ст.389, п.3 ст.390 ГК РФ) или договором, на основании которого производится уступка (пп.1,2 ст.389.1 ГК РФ). В ФЗ 214 эта сделка не упомянута. В дальнейшем мы будем именовать ее «соглашением об уступке». Содержание этой сделки отвечает на вопрос, в силу каких причин первоначальный участник уступил новому свои права по ДУДС. ГК РФ практически не содержит норм, которые специально регулировали бы данное соглашение. П.1 ст.389.1 ГК РФ устанавливает, что взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются ГК и договором между ними, на основании которого производится уступка, а ст.390 ГК РФ устанавливает основания для ответственности цедента перед цессионарием. Представляется, что такое умолчание законодателя не случайно. Соглашение об уступке всегда подпадает под известные типы договоров, и единственным отличием этого соглашения от основной модели соответствующего договора является специфика предмета соглашения – имущественные права. Так, в том случае, когда передача прав не предполагает встречного предоставления, в силу п.1 ст.572 ГК РФ имеет место договор дарения. В случае, когда право передается другому за деньги, имеет место договор купли-продажи имущественного права (п.4 ст.454 ГК РФ)[4]. Если встречным предоставлением выступает имущество иное, чем деньги, то, на наш взгляд, имеет место договор мены[5]. В дальнейшем мы будем рассматривать ситуации, когда соглашение об уступке права является договором купли-продажи имущественного права, так как именно такие договоры наиболее часто встречаются на практике.
На соглашение об уступке не распространяются нормы ФЗ 214 о договоре участия в долевом строительстве. Предметом этого соглашения является не объект долевого строительства (далее также – ОДС), а право требования к застройщику передать ОДС после завершения строительства здания. Заключая соглашение об уступке, новый участник вступает в правоотношения не с застройщиком, а с первоначальным участником. Цена приобретаемого у первоначального участника права может существенно отличаться от цены ОДС, указанной в ДУДС. Допустим, что между застройщиком и первоначальным участником был заключен ДУДС с ценой 4 млн. руб. Первоначальный участник уступает свое право новому участнику по цене 5 млн. руб. Если у нового участника возникнет право на взыскание с застройщика неустойки, например, за нарушение срока передачи ОДС, то такая неустойка будет исчисляться исходя из цены ДУДС в размере 4 млн.руб., а не из цены уступки права в 5 млн.руб. При возврате исполненного при расторжении ДУДС новый участник будет иметь право на получение цены ДУДС, но не цены уступки права.
В силу п.1 ст. 390 ГК РФ первоначальный участник отвечает перед новым за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования застройщиком, за исключением случая, если первоначальный участник принял на себя поручительство за застройщика. То есть, по общему правилу первоначальный участник не несет никакой ответственности ни за качество ОДС, ни за срок его передачи, ни за иные обстоятельства, ответственность за которые лежит исключительно на застройщике. Первоначальный участник отвечает только за юридическую чистоту передаваемого права, а именно за то, что право действительно, существует в момент уступки, принадлежит цеденту, и что участник правомочен совершать уступку.
Различия в правах и обязанностях сторон ДУДС и сторон соглашения об уступке хорошо видны в ситуации неисполнения приобретателем своей обязанности по уплате цены договора. Согласно ч.4 ст.5 Закона 214 в случае, если в соответствии с ДУДС уплата цены договора должна производиться участником путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Если уплата цены должна производиться в рассрочку, то право на односторонний отказ возникает у застройщика при нарушении участником срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или при просрочке внесения платежа в течение более чем два месяца (ч.5 ст.5 Закона 214). Для купли-продажи в ГК РФ содержатся иные правила. Так, при продаже товара в кредит, в случае, если покупатель не оплачивает в установленный договором срок переданный ему товар, продавец вправе потребовать оплаты товара или его возврата (п.3 ст.488 ГК РФ). При этом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, переданный покупателю товар до момента его полной оплаты находится в залоге у продавца (п.5 ст.488 ГК РФ). В силу п.4 ст.454 ГК РФ эти нормы должны применяться и к отношениям сторон, возникшим на основании соглашения об уступке. Если переданное новому участнику право не оплачивается, первоначальный участник, вне зависимости от длительности просрочки, вправе требовать либо оплаты, либо признания данного права за собой. До момента оплаты, если иное не предусмотрено соглашением об уступке, переданное новому участнику право находится в залоге, о чем должна быть сделана соответствующая запись в ЕГРП[6]. При продаже права в рассрочку, если иное не предусмотрено соглашением об уступке, цедент вправе отказаться от исполнения соглашения и потребовать перевода на себя прав лишь в том случае, если цессионарий оплатил половину или менее половины цены уступленного права (п.3 ст.489 ГК РФ).
Следует отметить, что если процедура государственной регистрации прекращения ДУДС в результате одностороннего отказа от его исполнения специально урегулирована п.4 ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то в отношении соглашения об уступке особые правила не предусмотрены. Это приводит на практике к многочисленным спорам с регистрирующим органом, причем значительная часть этих споров касается не собственно права на односторонний отказ, а процедурных вопросов[7]. В целях минимизации конфликтных ситуаций представляется целесообразным включать в соглашение об уступке условия о порядке одностороннего отказа от его исполнения, аналогичные тем, которые предусмотрены ФЗ 214 для ДУДС.
Третья сделка – уступка требования или цессия – является распорядительной сделкой. Она заключается между первоначальным и новым участником, непосредственно направлена на передачу права и оформляет исполнение обязательства по передаче права, которое возникло из соглашения об уступке. Совершение сделки уступки требования представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке обязательства по передаче цессионарию права (требования)[8]. Именно с момента совершения данной сделки права переходят к новому кредитору.
Условия соглашения об уступке и цессии, как правило, содержатся в одном документе. Это удобно тогда, когда переход права не ставится в зависимость от совершения каких-либо действий, наступления событий или истечения срока. Если же переход права приурочен, например, к моменту полной оплаты новым участником цены приобретаемого права, то факт заключения соглашения об уступке еще не будет свидетельствовать о том, что право перешло к цессионарию. Все основания для совершения сделки цессии возникнут только после совершения платежа. При этом в силу требований ст.389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Таким образом, после наступления тех обстоятельств, с которыми стороны связали переход права, право автоматически не перейдет к цессионарию; этот переход должен быть надлежащим образом оформлен[9].
Следует иметь в виду, что уступка требования не является передачей права в том смысле, что право невозможно физически передать от одного лица к другому. Можно передать вещь, результат работ, документ, материальный носитель с объектом авторского права или любой иной предмет материального мира. Право, будучи идеальным объектом, при уступке не передается от одного лица к другому, а прекращается у цедента и возникает у цессионария. Поэтому уступка требования или цессия является не сделкой в точном смысле этого слова (так как никакого действия при цессии нет), а фикцией сделки, термин же «передача права» является более чем условным.
Разграничение соглашения об уступке и цессии имеет своим источником теорию обязательственных и распорядительных сделок, разработанную еще в XIX веке Ф.К. фон Савиньи. Под обязательственной сделкой понимается сделка, которая порождает обязательство, а под распорядительной (такие сделки называют еще «исполнительскими», «транспортными» или «транслятивными») – сделка, которая непосредственно направлена на исполнение обязательства. Эта концепция воспринята в германском, австрийском и швейцарском правопорядках и имеет немало сторонников в отечественной юридической науке[10].
В российском праве существование соглашения об уступке права и собственно уступки права (цессии) признается практически всеми цивилистами[11] и давно воспринято судебно-арбитражной практикой[12]. Однако отсутствует единообразие взглядов относительно того, является ли распорядительная сделка цессии абстрактной или каузальной[13]. Абстрактность цессии означает ее юридическую независимость от соглашения об уступке, то есть действительность или недействительность соглашения об уступке не имеет правового значения для действительности или недействительности цессии. Цессия юридически оторвана, абстрагирована от причины ее возникновения. Каузальность цессии означает, что связь между соглашением об уступке и уступкой признается, и недействительность первой всегда влечет недействительность второй.
Следует отметить, что сделка цессии принципиально отличается от прочих распорядительных сделок не только нематериальным предметом исполнения (что характерно также для передачи доли в праве собственности или исключительного права), но и тем, что она вторгается в имущественную сферу третьего лица – должника, не являющегося стороной ни обязательственной, ни совершаемой в ее исполнение распорядительной сделки. В силу этого вопрос о том, является цессия абстрактной или каузальной сделкой, не зависит от решения вопроса об абстрактности прочих распорядительных сделок.[14].
Как уже отмечалось выше, основным принципом цессионного права является недопущение ухудшения положения должника. Абстрактность цессии служит этому принципу. Должник, будучи вне соглашения об уступке, не должен проводить правовую экспертизу всех отношений, которые сложились между цедентом и цессионарием. Должник должен лишь знать о том, кто к моменту исполнения является его кредитором. Если же признать цессию каузальной сделкой, то на должника неизбежно ляжет риск исполнения ненадлежащему кредитору. В целях защиты интересов должника мы неизбежно должны будем признать за ним право оценивать действительность правовых оснований цессии и право не производить исполнение новому кредитору при наличии достаточных сомнений в такой действительности. Думается, что признание за должником таких прав в меньшей степени соответствует нормам ГК РФ о перемене лица в обязательстве, чем абстрактный характер цессии.
Рассмотрим, как принцип абстракции действует при уступке прав по ДУДС. Допустим, что договор купли-продажи права является недействительным. Если цессия каузальна, то она также недействительна и управомоченным перед застройщиком лицом продолжает оставаться первоначальный участник. Если уведомленный о состоявшейся уступке застройщик уже передал ОДС новому участнику, то такое исполнение не будет считаться надлежащим, и застройщик продолжает оставаться обязанным лицом перед первоначальным участником. Соответственно, первоначальный участник вправе по договору требовать от застройщика передачи ОДС. Но объекта у застройщика уже нет – он передал его новому участнику. Застройщик будет вынужден истребовать этот объект у нового участника, а, если объект уже был отчужден, то взыскать его стоимость (ст.ст. 1104, 1105 ГК РФ). Как видим, застройщик оказывается втянут в непростые судебные разбирательства в связи с недействительностью сделки, условия которой ему были неизвестны и на содержание которых он не мог повлиять. При этом риск неплатежеспособности нового участника лежит опять же на застройщике, и не исключена ситуация, когда застройщик, фактически осуществив двойное исполнение, окажется не в состоянии возместить свои убытки. Если же признать цессию абстрактной сделкой, то при недействительности соглашения об уступке исполнение застройщиком новому участнику, как правило, будет исполнением надлежащему кредитору. Не являясь стороной соглашения об уступке, застройщик будет освобожден от рисков ее недействительности, которые окажутся на первоначальном и новом участниках.
Сказанное не означает, что абстрактная сделка цессии не может являться недействительной в принципе или что основания ее недействительности всегда независимы от оснований недействительности соглашения об уступке. Например, при нарушении договорного запрета уступки будет являться недействительной (оспоримой) только сама цессия, соглашение же об уступке останется действительным, так как в противном случае к цеденту невозможно будет применить предусмотренные ст.390 ГК РФ меры ответственности за нарушение соглашения.
Далее, недействительность соглашения об уступке может свидетельствовать и о недействительности цессии. Абстрактная сделка цессии действительна при недействительности соглашения об уступке только тогда, когда основание недействительности соглашения не прочит цессию. Так, нарушение запрета дарения между коммерческими организациями (п.4 ст. 575 ГК РФ) влечет недействительность соглашения об уступке, но цессия сохранит силу, так как переход права не зависит от наличия или отсутствия встречного предоставления со стороны цедента. Недействительность соглашения об уступке как заключенного под влиянием неблагоприятных обстоятельств (кабальная сделка) также не повлечет недействительность цессии, так как и в этом случае основание недействительности касается только встречного предоставления — сама передача права порока воли не содержит. Аналогичное решение актуально и для большинства случаев недействительности соглашений об уступке как заключенных под влиянием обмана. А вот недействительность соглашений вследствие насилия или угрозы ее применения, равно как и вследствие недееспособности стороны будет влечь недействительность цессии. Также, если соглашение об уступке было совершено без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст.173.1 ГК РФ), то такое согласие отсутствует и для цессии (ибо отчуждение имущества было не одобрено в принципе) и, следовательно, цессия может быть признана недействительной по тому же самому основанию. То, что и обязательственная, и распорядительная сделки могут быть одновременно недействительными, не противоречит принципу абстракции. Цессия в приведенных примерах недействительна не потому, что недействительно обязательственное соглашение об уступке, а потому, что основание, влекущее недействительность соглашения об уступке, само по себе влечет недействительность цессии.
Однако недействительность цессии по неочевидным для должника основаниям опять же существенно затрагивает его интересы. Точно так же, как он может не знать, что цессия совершена во исполнение недействительной сделки дарения, он может не знать и об отсутствии согласия третьего лица на совершение уступки права. Таким образом, мы видим, что принцип абстракции защищает должника от притязаний первоначального кредитора далеко не во всех случаях.
Если мы обратимся к нормам гражданского законодательства об оспоримых сделках, то увидим, что в ряде случаев незнание стороны сделки об обстоятельствах, которые должны влечь ее недействительность, «исцеляет» сделку. Так, согласно п.2 ст.173.1 ГК РФ, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (см. также ст.173, п.2 ст.174, п.2 ст.179 ГК РФ, п.5 ст.46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года «Об обществах с ограниченной ответственностью» и др).
Так как должник не является стороной соглашения об уступке и цессии, эти нормы не могут быть использованы им для защиты. Однако принцип, который содержится в этих нормах, вполне может быть учтен при поиске механизма такой защиты. При этом, если нормы о добросовестности другой стороны оспоримой сделки не носят всеобщего характера (см., например, ст.ст. 175, 176, п.1 ст.177 ГК РФ и др.), то добросовестность должника, на наш взгляд, всегда должна приниматься во внимание при решении вопроса о том, было ли исполнение новому кредитору надлежащим.
Президиум ВАС РФ, рассматривая несколько дел, в которых затрагивались права должника при недействительной уступке прав, основывался именно на принципе его добросовестности. Так, в п.14 ИП №120 сказано, что в случае признания судом соглашения об уступке недействительным (либо при оценке судом данной сделки как ничтожной и применении последствий ее недействительности) по требованию одной из сторон данной сделки исполнение, учиненное должником цессионарию до момента признания соглашения недействительным, является надлежащим исполнением. К такому выводу суд пришел, проанализировав ст.312, 382 и 385 ГК РФ, согласно которым должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Кодекс не предусматривает обязательность предоставления должнику в качестве доказательства перемены кредитора соглашения, на основании которого цедент принял обязательство передать право (требование) цессионарию. Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке[15]. Суд отметил, что указанные положения направлены на защиту интересов должника, исключая возможность предъявления к нему повторного требования в отношении исполненного обязательства со стороны первоначального либо нового кредитора при наличии между ними спора о действительности соглашения об уступке.
В дальнейшем эта позиция была уточнена в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.02.2014 № 14680/13[16] указанием на необходимость учета факта добросовестности должника, а именно того, что должник, исполняя обязательство перед новым кредитором, не знал или не должен был знать о противоправной цели оспариваемой сделки.
Несмотря на то, что в данных случаях Президиумом рассматривался вопрос о последствиях недействительности соглашения об уступке, полагаем, что выработанный судом подход применим и к последствиям недействительности цессии.
Уведомление застройщика о переходе права
Юридическим фактом, с которым законодатель связывает изменение фигуры кредитора для должника, является не факт совершения цессии, а факт получения должником уведомления о смене кредитора.
В соответствии с п.1 ст.385 ГК РФ уведомление застройщика о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым участником оно направлено. Застройщик вправе не исполнять обязательство новому участнику до предоставления ему доказательств перехода права к этому участнику, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального участника.
По смыслу ГК РФ уведомление должника есть следствие состоявшейся цессии – если перехода права не было, то и уведомлять, собственно, не о чем. Это значит, что уведомление должно быть направлено уже после того, как в правоотношение вступит новый кредитор. Однако применительно к ДУДС это очевидное вроде бы рассуждение становится не таким уж очевидным. Значение, которое законодатель придает полученному должником уведомлению об уступке, настолько велико, что сама уступка отходит для должника на задний план. Это хорошо видно, если мы рассмотрим ситуацию, связанную с получением застройщиком уведомления об уступке в отсутствие ее государственной регистрации.
Если застройщик получает уведомление о состоявшейся уступке от нового участника, ГК РФ предоставляет ему право потребовать от него доказательств, что право действительно перешло. Таким доказательством может являться соответствующая выписка из ЕГРП или документ об уступке требования с отметкой регистрирующего органа. Однако в случае, если уведомление об уступке было получено застройщиком от первоначального участника, он, согласно п.1 ст.385 ГК РФ, не вправе требовать дополнительных доказательств перехода права и обязан произвести исполнение новому участнику. Таким образом, для застройщика факт регистрации права нового участника в ЕГРП не имеет правового значения. Единственным и достаточным документом, подтверждающим для него состоявшийся переход прав, является уведомление первоначального участника. Руководствуясь этим уведомлением и передав ОДС новому участнику, застройщик надлежаще исполнит свое обязательство и, таким образом, прекратит его (ст.408 ГК РФ). Если же застройщик, несмотря на уведомление, сошлется на отсутствие государственной регистрации перехода права по ДУДС и откажется осуществлять исполнение новому участнику, он примет на себя риск оказаться в просрочке.
Если уступка права не будет зарегистрирована в ЕГРП, а обязательство застройщика прекратится, первоначальный участник ни в каком случае не сможет уже потребовать от застройщика передачи ОДС. Он также не сможет зарегистрировать свое право собственности на ОДС по причине отсутствия у него передаточного акта (п.2 ст.16 ФЗ 214), и, если регистрация перехода права не состоялась по взаимному согласию первоначального и нового участника, единственным способом приобрести собственность на ОДС будет иск о признании права. Если же уступка требования не будет зарегистрирована по причине уклонения одной из сторон от ее государственной регистрации, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о регистрации сделки (п.2 ст.165 ГК РФ). После вступления в силу решения суда о регистрации сделки право собственности нового участника на ОДС подлежит государственной регистрации в общем порядке.
Может иметь место и обратная ситуация, когда уступка права зарегистрирована, однако застройщик о ней не уведомлен. В данном случае, по буквальному смыслу закона он обязан осуществлять исполнение первоначальному участнику, даже если ему известно о том, что состоялась уступка. Норма п.3 ст.382 ГК РФ о том, что в отсутствие уведомления об уступке исполнение в пользу первоначального кредитора является правомерным и прекращает обязательство должника, не предусматривает никаких исключений[17]. При исполнении первоначальному участнику закон возлагает все риски на нового участника, который не озаботился известить застройщика о том, что уступка состоялась. Полученное по договору первоначальным участником будет являться его неосновательным обогащением, при этом в силу отсутствия у нового участника передаточного акта регистрация его права собственности на ОДС будет возможна только в судебном порядке.
Здесь уместно затронуть еще одну проблему, связанную с государственной регистрацией уступки требования. Как отмечалось выше, если условие о переходе права содержится в соглашении об уступке, то право переходит к новому участнику в момент заключения данного соглашения. Если же цессия совершается позже, то право переходит именно в этот момент. До поправок, внесенных в гл.24 ГК РФ Законом №367-ФЗ, уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, подлежала регистрации в порядке, установленном для регистрации этой сделки (п.2 ст.387 ГК РФ). Ст. 17 ФЗ 214, по сути, дублировала эту норму ГК РФ применительно к уступке прав по ДУДС. Таким образом, первоначальный и новый участник могли заключить не подлежащий государственной регистрации договор купли-продажи права и затем, после наступления обстоятельств, с которыми этот договор связывал переход права (например, после оплаты цены права), подписать сделку цессии и представить ее на государственную регистрацию.
После 1 июля 2014 года ситуация изменилась. Теперь, согласно новой редакции п.2 ст.389 ГК РФ, государственной регистрации подлежит уже не сделка уступки требования, а соглашение об уступке требования. При этом ст. 17 ФЗ 214 изменений не претерпела — сделка уступки права требования по-прежнему регистрируется. В итоге, тогда, когда соглашение об уступке и цессия разнесены по времени и оформлены разными документами, государственной регистрации подлежат обе сделки. При этом в ЕГРП какое-то время может наличествовать запись о государственной регистрации соглашения об уступке, но без государственной регистрации перехода прав по ДУДС.
Представляется, что введение подобной двойной регистрации совершенно необоснованно. Обязательность государственной регистрации перехода права обусловлено необходимостью установления определенности в вопросе о том, кто является правообладателем. Требование же о государственной регистрации соглашения об уступке отнюдь не способствует достижению такой определенности. Ведь, как мы видели, заключение соглашения об уступке далеко не всегда означает, что право уже возникло у цессионария. В чем же тогда смысл регистрации соглашения? Очевидно только в том, чтобы максимально упрочить договорные отношения первоначального и нового участника, которые пока еще не представляют никакого интереса для третьих лиц. Стоит также отметить, что соглашение об уступке само по себе не порождает никаких прав, ограничений или обременений в отношении недвижимого имущества; право требовать от застройщика передачи ОДС появляется у нового участника только после государственной регистрации уступки права. На наш взгляд, введенное новой редакцией п.2 ст.389 ГК РФ требование о государственной регистрации соглашений об уступке применительно к ДУДС должно быть скорректировано путем внесения дополнений в ст.17 ФЗ 214, в соответствии с которыми государственной регистрации должна подлежать уступка прав, но не соглашение о ней.
(Окончание следует)
[1] См., например, Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права. М.: Международные отношения, 1998. Т. 2. С. 166; Новоселова Л. А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М.: Статут, 2004. С. 239-243; Белов В.А. Изменения и дополнения положений Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве (общий обзор и комментарий) // Закон. 2014. № 9. С. 112 – 127.
[2] Туктаров Ю.Э. Возражения и зачет при уступке требования // Право и экономика. 2006. №4. С.75.
[3] Данная глава была существенным образом изменена и дополнена Федеральным законом от 21.12.2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2013. № 51. Ст. 6687.
[4] Эту точку зрения поддерживают, в частности, Брагинский М.И. (Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1. М.: Статут, 2001. С. 374.), Л.А. Новоселова (Новоселова Л.А. Указ.соч. С.43). В то же время в литературе широко представлена точка зрения, согласно которой подобное соглашение не является договором купли-продажи, а представляет собой самостоятельную сделку, к условиям которой применяются нормы ГК РФ о купле-продаже (см., например, Брагинский М.И., Витрянский В.В.. Договорное право. Кн.2. М.: Статут, 2003. С.17 (автор главы – Витрянский В.В.), Карапетов А.Г., Бевзенко Р.С. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте постановления Пленума ВАС РФ «О свободе договоров и ее пределах» // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2014. №9. С.72).
[5] В п.3 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором мены (Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда от 24 сентября 2002 г. № 69) содержится иная точка зрения, а именно, что договор, предусматривающий передачу прав в обмен на передачу вещей, является смешанным договором. Эта позиция неоднократно подвергалась критике в литературе (см. Эрделевский А.М. Договор мены в арбитражной практике. Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2002; Югай О.Д. Некоторые проблемы уступки права требования (цессии) // Гражданское право. 2006. № 1). Смешанный договор представляет собой договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (п.3 ст.421 ГК РФ). Если отношения по возмездной передаче вещей охватываются нормами купли-продажи, то отношения по возмездной передаче имущественных прав также охватываются нормами купли-продажи (п.4 ст.454 ГК РФ); получается, что при обмене прав на вещи мы имеем дело со смешанным договором, состоящим из двух договоров купли-продажи.
[6] Суды в ряде случаев отказываются применять к спорам из соглашений об уступке права правило о залоге неоплаченного права (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2013 N Ф09-8872/10 (ИПБ «КонсультантПлюс»)). Представляется, что такая позиция является ошибочной и проистекает из смешения соглашения об уступке и уступки права. Нормы о купле-продаже действительно не могут применяться к уступке права, так как она регулируется §1 гл.24 ГК РФ, но должны быть применены к соглашению об уступке права за деньги.
[7] См., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2013 по делу № А58-5958/2012 (ИПБ «КонсультантПлюс»).
[8] См. пп.1, 9 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ. Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 г. №120 (далее – ИП №120).
[9] Неверное отождествление соглашения об уступке и цессии приводит к принятию ошибочных судебных решений. Характерным примером является дело, рассмотренное в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 16283/09. В нем суды трех инстанций исходили из того, что соглашение об уступке, согласно которому уступаемое право переходит к цессионарию после уплаты последним цены за него, противоречит главе 24 ГК РФ и является недействительной сделкой. Президиум указал, отменяя решения нижестоящих судов, отметил, что «условие договора уступки права требования, предусматривающее переход права после его оплаты, не может являться основанием для признания этой сделки ничтожной».
[10] Крашенинников Е.А. Основные вопросы уступки требования // Очерки по торговому праву. Ярославль, 1999. Вып. 6; Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М.: Статут, 2005; Слыщенков В.А. Передача проданной вещи как исполнительская сделка (к вопросу о юридической квалификации действий по исполнению договора) / О собственности. Сборник статей к юбилею К.И. Скловского. М.: Статут, 2015. С. 265-295. Иногда проводится различие между распорядительными и исполнительскими сделками: если под первыми понимаются сделки, посредством совершения которых у приобретателя возникает право (например, вещный договор), то под вторыми – сделки, совершение которых означает исполнение и, следовательно, прекращение обязательства.
[11] Обзор точек зрения по данному вопросу см.: Новоселова Л.А. Указ. соч. С. 30-35.
[12] Так, одним из первых решений Президиума ВАС по данному вопросу является Постановление Президиума ВАС РФ от 29.12.1998 № 1676/98, в котором, в частности, было отмечено следующее: «законодатель, регламентируя возможность передачи прав (требования) по сделке, не определил вида договора, по которому эта передача происходит. Поэтому договор купли-продажи может служить основанием передачи прав (требований)… Передача права (требования) по договору продажи не противоречит статье 386 ГК РФ и в целом параграфу 1 главы 24 ГК РФ» // Вестник ВАС РФ. 1999. № 3.
[13] Абстрактность цессии признают такие современные цивилисты, как Белов В.А. (Белов В.А. Сингулярное правопреемство в обязательстве: опыт исторического исследования теоретической и догматической конструкции и обобщения российской судебной практики. М.: ЮрИнфоР, 2001. С. 136); Вошатко А.В. (Вошатко А.В. Договор уступки и каузальная сделка // Очерки по торговому праву: Сб. науч. тр. / Под ред. Е.А. Крашенинникова. Ярославль: Ярославский государственный университет, 2001. Вып. 8. С. 32); Крашенинников Е.А. (Крашенинников Е.А. Правовые последствия уступки требования // Хозяйство и право. 2001. № 11. С. 7 – 12), Новоселова Л.А. (Новоселова Л.А. Указ. соч. С.47). Сторонником каузальности цессии был Новицкий И.Б. (Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: ГосЮрИздат, 1950. С.224). В литературе иногда высказывается точка зрения, что абстрактность цессии законодатель установил в ст.1106 ГК РФ. Убедительную критику такого подхода см. в статье К.А. Горбатова «Абстрактность и каузальность цессии» // Вестник гражданского права. 2012. №3.
[14] Следует отметить, что даже такой противник распорядительных сделок, как К.И. Скловский, признает необходимость установления в законе абстрактной цессии. Так, в своей работе «Сделка и ее действие» он пишет: «…фикция в виде абстрактной сделки цессии (распорядительной сделки) весьма и весьма желательна. Она сама собой прекратит разрушительную практику оспаривания договоров об отчуждении прав по различным основаниям, имеющим отношение не к действительности уступленного права, а к иным отношениям цедента и цессионария» (Скловский К.И. Сделка и ее действие. 2 –е изд. М.: Статут, 2015. С.64)
[15] В Германском гражданском уложении эта идея выражена следующим образом: «Если кредитор уведомил должника о том, что он уступил требование, то в отношении должника указанная должнику уступка должна считаться для кредитора действительной, даже если она не состоялась или является недействительной» (абз.1 §409 ГГУ) / Гражданское уложение Германии. М.; Волтерс Клувер, 2006. С. 98.
[16] Размещено на сайте ВАС РФ 03.06.2014. http://arbitr.ru/as/pract/post_pres/1_1_daf08f95-acb1-4472-9e90-6171b635e43b.html
[17] Проект Гражданского уложения Российской империи придавал знанию должника о состоявшейся уступке правовое значение. Если должник, зная о том, что уступка состоялась, тем не менее исполнял обязательство первоначальному кредитору, он не освобождался от ответственности перед новым кредитором (ст.1684 Проекта) / http://constitutions.ru/?p=4930&page=12. Схожее решение содержится в ГГУ (абз.1 § 407).
Закон и его подобия 